Herramienta
Calculadora de rentabilidad de alquiler
Escribe el precio, el alquiler que esperas cobrar y los gastos del inmueble. Verás la rentabilidad bruta, la neta estimada y en cuántos años recuperarías la inversión con esos supuestos. Los números cambian mientras escribes.
- Usa la misma moneda en todos los campos; sugerimos USD.
- Puedes escribir 40.000, 40000 o 40.000,50.
- El cálculo ocurre en tu navegador y no guardamos lo que escribes. Los números quedan en la dirección de la página para que puedas volver o compartirla.
Resultados estimados
Cada concepto enlaza a su explicación en la guía.
Escribe al menos el precio y el alquiler mensual para ver los números.
Corrige los campos marcados para ver los resultados.
De dónde salen los números (estimados)
- Menos Vacancia
- —
- Menos Gastos anuales
- —
- Ingreso neto anual estimado
- —
- Vacancia
- Gastos anuales
- Ingreso neto
Los gastos anuales superan lo que cobras: con estos datos el ingreso neto es negativo.
Los resultados son estimaciones basadas en los datos que ingresaste y no constituyen recomendación financiera, jurídica ni de inversión. No incluyen impuestos ni apreciación del inmueble.
No incluye hipoteca: la rentabilidad mide el inmueble como activo, no cómo lo financias.
Cómo se calcula
Son las mismas fórmulas de la guía de rentabilidad, escritas en palabras. Todos los montos deben estar en la misma moneda.
- Inversión total
- Precio + gastos de compra + remodelación + mobiliario
- Ingreso bruto anual
- Alquiler mensual × 12
- Ingreso ajustado por vacancia
- Ingreso bruto × (1 − meses de vacancia ÷ 12)Con un mes vacío al año cobras 11 de los 12 meses.
- Gastos anuales
- Condominio × 12 + mantenimiento + administración + otros gastosSi la administración es un porcentaje, se calcula sobre el ingreso ajustado (lo que efectivamente cobras). Si es un monto mensual, se multiplica por 12.
- Ingreso neto anual
- Ingreso ajustado por vacancia − gastos anuales
- Rentabilidad bruta
- Ingreso bruto anual ÷ inversión total × 100No descuenta vacancia ni gastos: por eso siempre es la cifra más alta.
- Rentabilidad neta
- Ingreso neto anual ÷ inversión total × 100
- Años para recuperar la inversión (cálculo simple)
- Inversión total ÷ ingreso neto anualEs una cuenta simple: supone que el alquiler y los gastos no cambian y no considera inflación, variación cambiaria ni el valor del dinero en el tiempo. Si el ingreso neto es 0 o negativo, no hay recuperación que calcular.
Qué no incluye
- Hipoteca o financiamiento: la cifra mide el inmueble, no cómo lo pagas.
- Impuestos sobre el ingreso por alquiler.
- Apreciación o depreciación del inmueble y variación cambiaria.
¿Un apartamento de USD 40.000 alquilado en USD 400 rinde 12 %?
Sí, pero en bruto y sobre el precio solo: USD 4.800 de alquiler al año entre USD 40.000. Con los mismos supuestos que usa la guía de rentabilidad (gastos de compra, remodelación, un mes vacío al año y los gastos anuales), la cuenta queda así. Son supuestos hipotéticos para mostrar la aritmética, no datos de mercado.
| Precio de compra | USD 40.000 |
|---|---|
| Gastos de compra | USD 2.000 |
| Remodelación | USD 3.000 |
| Alquiler mensual | USD 400 |
| Vacancia | 1 mes al año |
| Condominio | USD 40 al mes |
| Mantenimiento | USD 400 al año |
| Administración | 10 % de lo cobrado |
| Otros gastos | USD 200 al año |
| Rentabilidad bruta sobre el precio solo | 12,0 % |
|---|---|
| Inversión total | USD 45.000 |
| Rentabilidad bruta sobre la inversión total | 10,7 % |
| Ingreso neto anual (estimado) | USD 2.880 |
| Rentabilidad neta (estimada) | 6,4 % |
| Años para recuperar la inversión (cálculo simple) | 15,6 años |
Ejemplo hipotético, no dato de mercado.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre la rentabilidad bruta y la neta?
La bruta divide el alquiler de un año entre la inversión total, sin descontar nada: es el techo teórico. La neta primero resta los meses sin inquilino y los gastos anuales del propietario (condominio, mantenimiento, administración y otros) y luego divide entre la misma inversión total. La bruta sirve para filtrar anuncios; la neta es la que sirve para decidir.
¿Por qué no incluye la hipoteca, los impuestos ni la apreciación del inmueble?
Porque mide el inmueble como activo, no cómo lo pagas ni cuánto podría valer si lo vendes; así la cifra se puede comparar entre inmuebles. Esos factores, y la variación cambiaria, importan igual. La neta es antes de impuestos: lo que te quede será menos, en una proporción que depende de tu situación tributaria.
¿En qué moneda escribo los montos?
En una sola, la misma en todos los campos; sugerimos USD. Si el canon está en dólares y algunos gastos en bolívares, convierte todo con la misma tasa y la misma fecha (por ejemplo, la tasa oficial del BCV del día del cálculo) y anótala.
¿Guardan los datos que escribo?
No guardamos lo que escribes: el cálculo ocurre en tu navegador. Los números sí quedan en la dirección de la página, para que puedas volver o compartirla; si la recargas o la compartes, viajan dentro de ese enlace, como en cualquier dirección web.
¿Cómo interpreto los años para recuperar la inversión?
Es la inversión total dividida entre el ingreso neto de un año. Es una cuenta simple: supone que el alquiler y los gastos no cambian y no considera inflación, variación cambiaria ni el valor del dinero en el tiempo. Sirve para comparar inmuebles con los mismos criterios. Si el ingreso neto es cero o negativo, no hay recuperación que calcular.
Para entender los números
Prueba al menos tres juegos de supuestos (conservador, base y optimista) antes de sacar conclusiones: así lo propone la guía de rentabilidad.